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【資料圖】

最近兩年大部分人過的都不容易，因?yàn)楦餍懈鳂I(yè)都很困難，企業(yè)利潤降低，自然員工的福利待遇會(huì)跟著降低，甚至很多人因此而失業(yè)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國居民消費(fèi)價(jià)格同比漲幅連續(xù)4個(gè)月低于1%；城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率處于5%以上居高不下，青年失業(yè)率（16-24歲）超過20%。而具體到全國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，2023年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）593034億元，按不變價(jià)格計(jì)算，同比增長5.5%，比一季度加快1.0個(gè)百分點(diǎn)，依舊沒有突破6%。而在二季度，不少省份GDP都出現(xiàn)了負(fù)增長情況，比如河南省和陜西省。

很明顯，目前我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)局勢(shì)不容樂觀，特別是像河南省和陜西省這種中西部依靠第一產(chǎn)業(yè)的省份，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型是這些省份面臨的挑戰(zhàn)。相應(yīng)的，居民的收入水平也受到了影響，不少居民的收入都出現(xiàn)了不同程度的下跌。但是過去幾年我國居民的負(fù)債率卻一直在上漲，特別是2018年到2021年期間買房的這批人，收入降低和房價(jià)的下跌讓他們背負(fù)著非常大的壓力。要知道，這期間不僅房價(jià)和首付比例高，同時(shí)房貸利率也是高得嚇人，一些購房者的房貸利率更是接近7%，剩余的人房貸利率基本上也都在6%-6.3%之間。

但是現(xiàn)在各地的房貸利率已經(jīng)進(jìn)入跌破4%，基本上都在3%多一點(diǎn)，這意味著2018年到-2021年之間的房貸利率比現(xiàn)在高了一倍，30年下來房貸利息差距非常大。舉一個(gè)例子，一套房子等額本息貸款100萬元，30年期限，按照當(dāng)時(shí)房貸利率上浮30%計(jì)算，6.37%的房貸利率，30年的利息為124.48萬，每個(gè)月房貸是6235.43元。但是按照現(xiàn)在部分地區(qū)3.6%的房貸利率計(jì)算，每個(gè)月房貸4546.43元，30年下來總利息為63.67萬元，可以看出，同樣的房貸不同的房貸利率，利息差了一倍，每個(gè)月房貸就差了將近1700元。可以看出，同樣是100萬的房貸，同樣是等額本息貸款30年，房貸利息差距是非常大的。而最近兩年人們收入受到影響，并且最近幾年買房子的人很多都碰到了延期交房或者樓盤長期停工，這讓購房者的生活壓力是越來越大。

在這種情況下，社會(huì)中關(guān)于降低存量房房貸利率的呼聲越來越高，央行對(duì)存量房貸減負(fù)也表明態(tài)度。央行貨幣政策司司長鄒瀾表示：我國理財(cái)收益率和房貸利率等價(jià)格關(guān)系已經(jīng)發(fā)生明顯變化，導(dǎo)致居民提前還貸現(xiàn)象大幅增加，因此，央行將按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，支持通過新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。這是什么意思呢？就是現(xiàn)在房貸利率和當(dāng)下利率差距太大，會(huì)導(dǎo)致很多購房者提前還房貸，與其讓購房者提前還房貸，還不如銀行重新和購房者重新簽訂新的貸款合同，將房貸利率降低下來。如果銀行堅(jiān)持不降低房貸利率，那么業(yè)主來說都提還房貸，銀行堅(jiān)持高利率也沒有什么意義了。

這次央行提出這樣的建議，本質(zhì)上是在給商業(yè)銀行臺(tái)階下，讓銀行有借口去開這個(gè)口子。但是現(xiàn)實(shí)就是銀行似乎不想要這個(gè)臺(tái)階，因?yàn)殂y行的“正面回應(yīng)”降低存量房房貸利率這件事，簡直“打臉”央行的提議。在央行發(fā)布新聞發(fā)布會(huì)的第二天（7月15日），第一財(cái)經(jīng)的記者就聯(lián)系中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行等多家銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人，得到的回復(fù)基本一致：關(guān)于存量房貸降息，“沒有接到相關(guān)政策，仍按照原有簽訂合同的利率來執(zhí)行還貸政策”。銀行的意思就是不會(huì)降低存量房房貸利率，利率還是按照簽訂的合同執(zhí)行。

銀行為什么能堅(jiān)持高房貸利率呢？除了利益之外，還有一個(gè)很重要的原因，就是這批高房貸利率的業(yè)主根本沒有提前還房貸的能力，也沒有置換房貸的條件。現(xiàn)在市場中有3種方法降低存量房的房貸利率，第一種是商轉(zhuǎn)公，但是很多城市只接受省直公積金，所以大部分人不符合這個(gè)條件；第二種就是提前還房貸，但是有實(shí)力提前還房貸的人也不多；第三種就是過戶給自己的親人，重新貸款，但是過去幾年買房子的人不是沒有還沒有辦成房產(chǎn)證就是還沒交房，根本就沒有資格過戶。也就是說，銀行已經(jīng)“吃定”了這批購房者，他們并不擔(dān)心會(huì)流失這些貸款業(yè)主。

另外，購房者確實(shí)也和開發(fā)商簽訂了貸款合同，這么高的房貸利率也是購房者自己認(rèn)可的，所以銀行并沒有義務(wù)主動(dòng)降低房貸利率，畢竟這會(huì)讓銀行的利益受損。也正是因?yàn)檫@個(gè)原因，央行針對(duì)降低存量房房貸利率也只是鼓勵(lì)和支持，并不能強(qiáng)行要求銀行降低存量房房貸利率，畢竟這是商業(yè)行為，本質(zhì)上是銀行和購房者之間的生意。

其實(shí)對(duì)于這個(gè)問題，央行、銀行和購房者都有各自的理由。對(duì)于央行，在當(dāng)下經(jīng)濟(jì)放緩、居民收入下跌和消費(fèi)降級(jí)的大環(huán)境下，需要針對(duì)要圍繞“減負(fù)”和“增投資”展開工作。而現(xiàn)在居民的最大債務(wù)就是房貸，所以減負(fù)只能從房貸下手；對(duì)于銀行，其實(shí)現(xiàn)在銀行日子也不好過，僅2023年6月份銀行理財(cái)存量規(guī)模就環(huán)比下降7400億元，同時(shí)銀行的營收出現(xiàn)下滑，多家銀行去年?duì)I收增速放緩，甚至一些銀行營收出現(xiàn)了負(fù)增長。也就是說，現(xiàn)在銀行的日子也不好過，他們自然不愿意放過這批高利率的優(yōu)質(zhì)房貸；而對(duì)于購房者來說，他們自然期望房貸利率能夠下跌，特別是對(duì)于那些到現(xiàn)在還沒有交房的業(yè)主，他們沒有任何辦法去降低房貸利率，只能被動(dòng)等待銀行主動(dòng)降低。

說到最后，業(yè)主們也不用太絕望，因?yàn)榇媪糠糠抠J利率還是有可能調(diào)低的，因?yàn)樵?008年時(shí)存量房房貸利率就下調(diào)過一次，畢竟有第一次就有可能有第二次，更何況，我國銀行大多數(shù)都是央企國企，讓利于民也是正常情況。另外，現(xiàn)在一些銀行為了挽留客戶，已經(jīng)在出臺(tái)了政策，比如興業(yè)銀行廣州分行針對(duì)存量按揭客戶給予1年期的利率優(yōu)惠券。另外，根據(jù)常州日?qǐng)?bào)，針對(duì)存量房房貸利率降低，常州市商業(yè)銀行還沒出臺(tái)統(tǒng)一的指導(dǎo)文件和具體細(xì)則，但是，已經(jīng)有一些貸款人與貸款銀行就存量房貸利率進(jìn)行了溝通，也有銀行同意下調(diào)存量房貸利率。

其實(shí)，現(xiàn)在已經(jīng)有銀行在主動(dòng)和一些貸款人接觸，這說現(xiàn)在存量房房貸利率降低并不不可能，只是當(dāng)下還缺一個(gè)帶頭降房貸利率的銀行。另外，現(xiàn)在很多城市都在推行帶押過戶，這大幅降低了購房者賣房的成本，并且當(dāng)下房貸利率這么低，帶押過戶這個(gè)政策很有可能是讓銀行降低存量房房貸利率的最后一根“稻草”。

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